Per vendere, acquistare o affittare casa è possibile avvalersi di un mediatore immobiliare, detto anche agente immobiliare, professionista che deve essere necessariamente iscritto in un apposito albo.
L’agente immobiliare, meglio detto mediatore immobiliare, è colui che si limita a mettere in contatto due o più persone affinché queste concludano un contratto. Benché, nella prassi dell’ambito immobiliare, all’agente si rivolge sempre il proprietario dell’immobile che intende venderlo o darlo in affitto, il mediatore è un soggetto che non è legato alle parti da nessun rapporto di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. Per rispondere quindi alla domanda quali sono i doveri di un agente immobiliare, il primo che viene in evidenza è appunto l’imparzialità: egli si occupa di condurre le trattative tra le parti, favorendo la conclusione del contratto, ma senza favorire né l’una né l’altra parte. Per questa sua terzietà il contratto di mediazione si distingue da quello di «mandato» (ove invece un soggetto agisce per delega e in rappresentanza di una persona) e da quello di «procacciamento di affari» (dove il procacciatore raccoglie ordinazioni e le trasmette ad un altro soggetto, che gli ha conferito l’incarico, senza però avere un vincolo stabile con il soggetto che conferisce l’incarico). Ma procediamo con ordine e vediamo quali sono i doveri di un agente immobiliare.
Dovere di imparzialità dell’agente immobiliare
Abbiamo anticipato qual è il primo dovere di un agente immobiliare: quello dell’imparzialità, non essendo questi legato a nessuna delle due parti con un contratto o un vincolo di mandato. Il mediatore deve svolgere il proprio incarico rimanendo indipendente e neutrale rispetto ai contraenti. Egli pertanto deve comunicare ai contraenti eventuali situazioni che lo pongono in possibili conflitti di interesse (ad esempio nel caso in cui tratti l’affitto di una casa di proprietà di un parente).
Doveri dell’agente immobiliare per l’esercizio dell’attività
Per poter esercitare l’attività, l’agente immobiliare deve possedere dei requisiti (morali e professionali) e superare un esame all’esito del quale deve chiedere l’iscrizione nel registro delle imprese o nel Rea (a seconda che l’attività sia esercitata in forma societaria o individuale), presso la camera di commercio del luogo competente per sede o residenza. Deve poi presentare la segnalazione certificata di inizio attività (cosiddetta Scia).
Il mediatore che non è iscritto nel registro delle imprese o nel Rea, oltre a non poter richiedere la provvigione, è soggetto a pesanti sanzioni amministrative (da 7.500 a 15mila euro). Se tali sanzioni sono irrogate per 3 volte di seguito, si trasformano in sanzioni penali.
Il mediatore deve avere una assicurazione sulla responsabilità civile per negligenze o errori professionali a copertura dei rischi ed a tutela dei clienti.
Doveri di informazione dell’agente immobiliare
Il mediatore deve comunicare ai contraenti tutte le circostanze che potrebbero dissuaderli dal concludere l’affare, purché tali circostanze siano a lui note (o conoscibili con la comune diligenza tramite verifiche non complesse) o ne abbia semplicemente avuto notizia. Si pensi alla presenza di abusi edilizi, alla mancanza di agibilità, alla titolarità dell’immobile in capo a chi si propone come venditore, all’eventuale insolvenza dell’acquirente, ecc.
Il mediatore non può invece comunicare informazioni non veritiere o su circostanze di cui non ha consapevolezza e che non abbia controllato.
Se non adempie a tali obblighi il mediatore è personalmente responsabile nei confronti del cliente per i danni da questi subiti ed è tenuto a risarcirli.
Dovere di diligenza e correttezza dell’agente immobiliare
Come tutti i professionisti anche l’agente immobiliare è tenuto a svolgere il proprio incarico con la massima diligenza. Non rientra però in tale obbligo quello di verificare, ai registri immobiliari, se l’immobile è oggetto di ipoteche o pignoramenti.
In caso di inadempimento dell’obbligo di informazione, la parte tenuta al pagamento della provvigione può chiedere il risarcimento dei danni subiti.
Obbligo di registrazione del preliminare
Se non vi provvedono i contraenti, il mediatore professionale deve richiedere la registrazione, in via telematica, dei contratti preliminari di compravendita e/o di locazione, contratti di locazione, ecc. stipulati con la propria assistenza.
Deve anche pagare l’imposta di registro, se questa non viene versata dai contraenti: questo perché è responsabile in solido con i contraenti stessi nei confronti dell’Agenzia delle entrate per il predetto pagamento. Una volta pagato, però, egli può rivalersi nei confronti delle parti.
Responsabilità dell’agente immobiliare
L’agente immobiliare è responsabile nei confronti dei contraenti, quando:
- viola gli obblighi di indipendenza e imparzialità;
- omette di comunicare alle parti le informazioni relative all’affare.
È inoltre responsabile in solido con le parti, nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, in caso di mancato pagamento dell’imposta di registro.
Fonte articolo: www.laleggepertutti.it